Full Text

Введение

Жилищная обеспеченность - не только наглядный показатель уровня и качества жизни населения, но еще и важный фактор демографического и экономического развития. Действительно: наличие отдельного жилья, его просторность во многом определяют брачные и репродуктивные установки современных россиян; что касается экономического развития, то, во-первых, возможность найти жилье - важный стимул трудовой мобильности, обеспечивающей предприятия нужными им кадрами, а последних – более высокими заработками, нежели в родных местах, во-вторых, имеет место мультипликативный эффект жилищного строительства, в-третьих, в случае развития т.н. доходных домов они могу стать заметным источником пополнения местных бюджетов [1]. В то же время, официальная статистика и различные исследования, посвященные жилищной обеспеченности россиян, говорят о том, что жилищная проблема сохраняет свою актуальность, в том числе, а иногда - и особенно, в крупных городах [2], и чаще всего с ней сталкиваются семьи с детьми и молодые семьи [3, 4].  

В рамках исследования, о котором пойдет речь в данной статье, решение жилищных проблем рассматривается в контексте перспектив развития экономики совместного потребления (sharing economy), суть которой состоит в «совместном пользовании ресурсом, его обмене или аренде без передачи права его владения» [5], а предпосылки  развития имеют как экономический характер (более рациональное расходование средств в случае аренды того или иного объекта, а не владения им; интенсификация мобильности людей), так и социокультурный (ценностные сдвиги, проявляющиеся в изменении отношения к собственности и владению благами и др.). Сразу оговорим, что, в отличие от многих других секторов экономики совместного потребления (далее - ЭСП), обязанных своим развитием цифровизации (цифровые платформы выступают необходимым посредником между обладателями благ и их потребителями [6] - например, в случае каршеринга, т.н. крауд-финансов и др.), аренда жилья и те или иные формы совместного проживания чужих людей появились отнюдь не сегодня. Их рассмотрение в контексте ЭСП связано с тем, что на готовность решать жилищные проблемы подобным образом могут влиять предпосылки, обуславливающие развитие ЭСП - и упомянутые выше ценностные сдвиги, и цифровые платформы, существенно упрощающие взаимный поиск арендодателей и арендаторов жилья, а также компаньонов для совместного найма¹, и, кроме того, предоставляющие важную для осуществления транзакций информацию репутационного характера (отзывы и т.п.) [7, 8].

При этом перспективы развития долгосрочной аренды жилья и коливинга (в данном случае – как форматов ЭСП) исследуются на примере Москвы, что обусловлено, во-первых, тем, что за рубежом именно мегаполисы характеризуются высоким уровнем развития этих видов жилья [9], во-вторых, наличием в столице таких предпосылок как высокий уровень цифровизации, интенсивная трудовая мобильность и инновационная восприимчивость столичных жителей, и, в-третьих, остротой жилищных проблем, с которыми сталкиваются москвичи. Вопреки представлениям неспециалистов, наслышанных о финансовых возможностях российской столицы и ее жителей, на самом деле, ситуация с доступностью жилья в Москве далеко не так хороша. Действительно, чем крупнее агломерация и  составляющий ее ядро город-миллионник, тем больше строится жилья, однако, в силу огромного числа жителей удельные показатели (ввод жилья на душу, обеспеченность жильем в расчете на 1 жителя) оказываются хуже, нежели в менее крупных административно-территориальных единицах. При этом более высокий уровень доходов населения не перекрывает рост стоимости жилья [2]. В итоге в Москве уровень обеспеченности жильем оказывается одним из худших в России. Например, хотя в 2021 г. Москва с заметным отрывом лидировала по объему введенного жилья, на одного жителя столицы приходилось лишь 0,6 кв.м, в результате она заняла только 43 место среди других 100 российских городов, а по показателю обеспеченности жильем (22,3 кв.м. общей площади на одного человека) и вовсе оказалась в самом конце списка². С учетом того, что подобная картина наблюдалась и в 2010 г. (в Москве - 18,7 кв.м против 22,1 кв. м в среднем по России для городской местности) [10], имеет место устойчивая тенденция. В московских  новостройках растет доля квартир-студий и «однушек»: например, среди всех квартир, продававшихся в 2021 году, 56,1% — однокомнатные и студии³, что объясняется дороговизной жилья (за десять лет с 2013 по 2023 гг. средняя стоимость жилья в столичных новостройках удвоилась с 151,5 до 299,0 тыс. рублей за 1 кв. м.) при низких доходах населения. Так, расчеты показывают [11], что «средним» работникам, проживающим в 28 регионах России, копить на «среднюю» однокомнатную квартиру в Москве (38 кв. м) нужно  46-48 лет (в ценах и заработных платах на начало 2023 г.); в 26 субъектах РФ - 20-30 лет, в 29 регионах РФ – 10-20 лет, и только в 4-х регионах - менее 10 лет. При этом по стоимости ипотеки Россия занимает верхние строчки среди европейских стран (в 2023 г.- 5 место). Так, в 2023 г. в Европе среднегодовая ставка по ипотеке составила 4,7%, в России в 2019 г. средневзвешенные ставки на первичном рынке составили 8,88%, на вторичном - 9,04%, в 2024 г. – соответственно, 21,27% и 21,3%⁴.

Степень разработанности проблемы

В силу значения для экономического и демографического развития ситуация с жилищной обеспеченностью населения, поиск оптимальных способов решения жилищных проблем постоянно находятся в центре внимания исследователей. В научных трудах представлены анализ динамики показателей доступности жилья в стране и на отдельных территориях [12], включая крупнейшие агломерации и непосредственно Москву [2, 11]; межстрановые сопоставления соответствующих показателей с рефлексией по поводу корректности подобных сравнений (в частности, сложность использования для этих целей коэффициента доступности жилья связана с тем, что сравнивается доступность жилья безотносительно разницы в стандартах, касающихся площади, числа комнат и т.д.) [9] и попытками их приведения к общему знаменателю [13].

Отдельное внимание уделяется стратификации населения по уровню жилищной обеспеченности [14], определению уязвимых групп домохозяйств, выявлению намерений россиян относительно улучшения жилищных условий и способов их реализации [4, 15]. Статистика говорит о наибольшей уязвимости семей с детьми, которые  проживают в два раза более тесно, нежели бездетные (еще хуже ситуация у многодетных), и молодых семей. Отсюда – недовольство жильем у 35,8% городских семей с детьми (в том числе, 55,7% многодетных) и 40,4% молодых семей [3]. При этом на фоне роста средних по стране показателей жилищной обеспеченности положение семей с детьми заметно не улучшается (хотя нижняя планка повышается - среди семей с детьми, родившимися в начале 2020-х годов, меньше доля живущих в наиболее плохих и плохих жилищных условиях,  чем среди семей с детьми, появившимися на свет в начале 2000-х годов [4]).  В силу дороговизны спрос и, как следствие, строительство смещается в сторону малогабаритного жилья [16], растет и доля однокомнатных квартир (за 25 лет их стало вдвое больше, в то время как трехкомнатных – во столько же раз меньше), об устойчивости тенденции говорит идентичность структуры жилья, введенного в 2015 и 2021 гг. Теснота является одним из ключевых признаков прекаризованности условий проживания [17], к ним также относится важный в контексе настоящего исследования показатель «надежности жилья», характеризующий риск утраты или вынужденной смены жилья, обусловленный проживанием в арендованном жилье или приобретенном на основе ипотеки.   

Что касается намерений улучшить жилищные условия, то на них чаще указывают семьи с детьми (20%, в том числе 29,1% многодетных) и молодые семьи (41,6%), что вполне логично с учетом имеющихся у них проблем. При этом упор делается на ипотеку: за 10 лет с 2011 по 2022 гг. доля домохозяйств, ориентированных на этот способ, выросла более, чем вдвое: с 31% до 66,2% [3].  В то же время, исследователи [9] указывают на то, что при нынешнем уровне цен на жилье и доходов населения даже заметное снижении ставок по ипотеке не приведет к существенному росту доступности: уже в седьмой децильной группе у семей практически не остается средств на другие необходимые расходы, а в шестой - остаточный  доход оказывается на уровне 3 тыс. руб. на человека (даже при сохранении максимального соотношения между ипотечным платежом и доходом — 35%). Семейная ипотека более, чем половине домохозяйств также не по силам, а многие из тех, кто смог ее получить, тратят на погашение кредита львиную долю своего бюджета⁵.

Отдельный пласт научных публикаций, важный в рамках настоящего исследования, касается проблематики развития сегмента арендного жилья. Общими для таких работ являются, во-первых, изложение аргументации в пользу развития этого способа повышения жилищной обеспеченности населения, преимущества аренды квартир в доходном доме перед частным сектором [10, 18]. Во-вторых - ссылки на зарубежный опыт, говорящий о существенных масштабах развития этого сектора (по данным Международного союза квартиросъемщиков, в ряде стран Европы жилье снимает более половины населения, а в столицах и других центрах развитых стран доля арендного жилья еще выше: в Берлине - порядка 86% жилых единиц, Вене — 78%, Амстердаме — 71%, Париже — 58%, Нью-Йорке 65%, в Монреале — 45%  [10, 19]), а также о мерах государственной поддержки, способствующих его развитию [20]. В-третьих - с той или иной степенью детализации  описываются целевые группы потенциальных потребителей арендного жилья (например, «молодые и мобильные люди, готовые к образовательной и трудовой миграции, но не обладающие достаточной мотивацией и денежными ресурсами для того, чтобы взять ипотечный кредит в каком-либо определенном городе на много лет; те, кто нуждается в комфортном временном жилье, и те, кто формирует отложенный спрос для покупки в собственность [21, 22]). В-четвертых - указания на определенные подвижки в отношении российского государства к арендному жилью в части соответствующих деклараций и некоторых институциональных моментов [10, 23, 24]. К сожалению, также общим на протяжении десятилетий является и признание отсутствия сколько-нибудь заметного прогресса в этом вопросе, в силу чего «состояние арендного фонда жилья в России отличается неадекватно низкими количественными и качественными параметрами» [21]. Указывается и на причины подобного положения дел, имеющие как экономический, так и социально-психологический характер. В первом случае - отсутствие дешевых длинных кредитов для застройщиков; разрыв в доходности и сроках окупаемости инвестиций в строительство квартир для продажи и для аренды; более значительные затраты на управление и эксплуатацию арендных домов; конкуренция со стороны апартаментов, при строительстве которых застройщики не обязаны заботиться о создании социальной инфраструктуры [1, 10]. Во втором – говорится о традиции владения собственным жильем (квартирами в многоэтажных домах) [24], связанной с массовой бесплатной приватизацией жилья, а также сохраняющейся практической безответственностью собственников квартир за содержание и ремонт домов, низкими налогами на недвижимость [10].

 Предмет, объект, цель, гипотеза. В рамках исследования в целом объектом выступало развитие ЭСП в российском мегаполисе (на примере Москвы), а предметом – ключевые детерминанты, обуславливающие его нынешний уровень; соответственно, цель состояла в оценке перспектив развития ЭСП с учетом имеющихся стимулов и ограничений и, на этой основе, формулировании предложений, призванных содействовать развитию сегментов ЭСП, способствующих повышению качества жизни жителей столицы. Для тестирования готовности москвичей решать свои проблемы в контексте ЭСП с целью поиска общего и особенного были выбраны три сферы - жилье, транспорт и финансы. Выбор первых двух связан, с одной стороны, с остротой проблем в этих сферах в столице (низкий уровень жилищной обеспеченности, высокие цены на жилую недвижимость; рост цен на автомобили и стоимости их обслуживания, проблемы с парковкой и т.д.), а, с другой, с тем, что в современном мире эти проблемы нередко решаются с помощью форматов, характерных для ЭСП (в сфере жилья – долгосрочная аренда и коливинг, в сфере транспорта – каршеринг и т.п.). Третья сфера – финансы - выбрана, поскольку бремя решения насущных бытовых проблем все больше перекладывается на население, в связи с чем оно вынуждено искать способы получения дополнительных доходов (на этом фоне тестировалось отношение москвичей к такому формату ЭСП как краудлендинг, в рамках которого обладатели накоплений с помощью специализированных платформ могут за определенный процент одалживать деньги бизнесу). Для каждой из исследуемых сфер был предусмотрен свой научный аппарат, соответственно, для сферы жилья объектом являлась готовность москвичей к решению своих жилищных проблем с помощью долгосрочной аренды или коливинга, предметом – определяющие ее факторы, а целью – оценка перспектив развития этого  сегмента ЭСП и разработка направленных на его поддержку предложений.

Что касается гипотезы исследования, то, касаясь, в том числе, и ситуации с развитием форматов ЭСП в сфере жилья, она звучала следующим образом: Несмотря на наличие у жителей столичного мегаполиса социально-экономических потребностей, которые, в принципе, могут быть удовлетворены в рамках ЭСП, а также имеющихся в столице разнообразных объективных условий для ее развития, рост секторов ЭСП происходит неравномерно, а в ряде секторов практически не наблюдается, что связано с наличием ограничений социокультурного характера, связанных со стереотипами в отношении собственности и коллективных форм проживания, дефицитом межличностного и институционального доверия, недостаточными навыками социального контроля, самоорганизации и кооперации. В то же время, имеется ряд социальных и экономических факторов (интенсификация трудовой мобильности, более ранняя эмансипация молодежи и ее сепарация от родительской семьи и др.) и социокультурных сдвигов (изменения представлений о способах реализации демонстративного потребления и др.), которые могут выступать стимулами развития ЭСП. При этом основной целевой аудиторией и движителем развития ЭСП в большей степени может выступать молодежь - как часть населения, более продвинутая в области цифровой компетентности и более подвижная в части ценностных установок.

            Данные и методы:

В части, касающейся сферы жилья, эмпирическую базу составляют данные, полученные в ходе исследований, реализованных в 2019, 2021 и 2024-2025 гг. В 2019 г. с помощью массового опроса (N=240) и фокусированных групповых интервью (N=4) исследовалось отношение к арендным формам жилья московской молодежи в возрасте от 18 до 35 лет; в 2021 г. с помощью фокусированных групповых интервью (N=6) выяснялась готовность москвичей уже разных поколений решать свои жилищные проблемы с помощью долгосрочной аренды и коливинга. Информация, полученная на этих этапах исследования, использовалась при проведении осенью 2024 г. массового опроса москвичей в возрасте от 18 до 65 лет  (N=300)⁶ с репрезентацией по полу и возрасту. Среди попавших в выборочную совокупность почти половина (44%) респондентов имеют детей в возрасте до 18 лет. По потребительским возможностям только у 6,3% респондентов доходов достаточно для того, чтобы приобрести все, включая квартиру. Что касается остальных, то самую большую часть (48,7%) выборки составили москвичи, средств которых хватает на приобретение товаров длительного пользования, но не на покупку машины, еще четверть затрудняются с покупкой даже товаров длительного пользования, почти пятая часть (17%) – имеют возможность купить все, кроме квартиры и дачи. Цель исследования определяла логику анкеты: сначала у респондентов выяснялось наличие той или иной потребности, представления об основных способах ее удовлетворения и их доступности,  а затем - насколько они осведомлены о форматах ЭСП в данной сфере (в случае жилья – о долгосрочной аренде  и коливинге) и как к ним относятся. Завершающий этап исследования (весна 2025 г.) состоял в серии экспертных интервью (по 4 эксперта для каждой изучавшейся сферы); в данном случае экспертами выступали как исследующие жилищную сферу ученые, так и оперирующие на московском рынке жилья практики. Опрос экспертов имел целью, во-первых, валидизацию данных, полученных в ходе массового опроса, и их интерпретацию, а, во-вторых, получение рекомендаций по развитию данного сегмента ЭСП.

 Результаты

Массовый опрос столичный молодежи, проведенный в 2019 г., показал, что в долгосрочной перспективе большинство молодых москвичей ориентировано на приобретение собственного жилья. Обуславливалось это, прежде всего, нежеланием при наличии семьи зависеть от арендодателя, направлять свои средства в «чужой карман», а также восприятием собственного жилья как актива. Кроме того, многие респонденты, особенно девушки, считали наличие собственного жилья важным условием для создания семьи. При этом удовлетворить, как выяснилось, достаточно скромные жилищные запросы молодежи без заемных средств невозможно. В качестве кредитора чуть более половины респондентов называли банк и более трети - родственников или друзей. На момент опроса почти половина молодых москвичей прямо либо косвенно сталкивались с ипотечным кредитованием, в абсолютном большинстве случаев этот опыт был «скорее положительным». Аренду жилья молодежь воспринимала в качестве варианта промежуточного решения жилищного вопроса, при этом ее основное достоинство видела в расширении мобильности. Молодые москвичи не исключали аренду жилья (с целью перемещения ближе к месту работы или в более привлекательный район) и при наличии собственного жилья, которое в этом случае сдавалось бы в наем, служа источником рентного дохода. Оценивая же ситуацию в целом, около половины респондентов полагали, что для молодежи жилищный вопрос является трудноразрешимым. 

Обсуждение такого формата как коливинг в ходе фокусированных групповых интервью с москвичами разных возрастов (2021 г.) показало, что большинству этот термин незнаком, но многие предположения были близки к истине - например, когда акцент делался на общности интересов жильцов и / или совместном проживании с целью экономии денежных средств: «Совместный съем жилья … людьми, желающими разделить экономическую выгоду или имеющими общие интересы»[7]; «…это такой вид проживания, похожий на коммуналку, который отличается от нее способом «попадания» - не по распределению, а по общему интересу»; «Обратил внимание на материал в СМИ про дом Тиктокеров. Не помню, фигурировало ли там слово коливинг, но явление само по себе интересное - соединение по интересам для объединения и сотрудничества»; «…кооперация нескольких людей для съема жилплощади». Реже звучали высказывания, в которых указывалось лишь на совместное проживание с чужими людьми, из чего делался вывод, что это - «перелицованное» название давно известного явления («Калькообразное с английского языка название для устаревшего или, может быть, немодного ныне понятия общежития»; «Наверное, это новое название коммунальной квартиры»).

Когда с целью выявления отношения к подобному формату участникам предложили высказаться по поводу появившейся в СМИ информации рекламного характера о строительстве в Москве первого в России коливинг-небоскреба, большинство, особенно, москвичи более старших возрастов, проявили скепсис. Указывалось на несовместимость такого формата с семьей («Я не в восторге… Картинки красивые, концепция продуманная, выглядит привлекательно, однако, вписать туда семейный образ жизни я не могу. Соответственно, убираем эту категорию, а ведь все рано или поздно придут к семейной жизни»; «Есть определенный парадокс: только мы, можно сказать коллективно, пришли к выводу о том, что рано или поздно покупка недвижимости в нашей стране необходима, и сошлись на том, что триггером обычно выступает семья, а вот сюда семья не очень-то вписывается. Соответственно, это для молодых и свободных... Зачем тогда покупать?»). Респонденты разных возрастов полагали невозможным обеспечить полное сходство взглядов и привычек («Меня смущает следующий момент: … идея состоит в том, чтобы собрать людей, близких по мировоззрению и духу. Довольно тяжело подобрать совсем однородное окружение… могут различаться взгляды, например, на отдых. Например, я приезжаю на дачунасладиться природой и тишиной, а у моих соседей другой взгляд на отдых: им нужна громкая музыка, шумные компании. Вполне вероятно, что в подобных пространствах могут возникнуть аналогичные несостыковки»; «Первая ассоциация с коммуналкой, колхозом, и прочим не самым добровольным объединением людей, потому что не представляю. где набрать столько близких по духу»; «В момент обсуждения я вспомнила о своих соседях в групповом чате в вотсапеи поняла, что почему-то не хочу с ними общаться.  Возможно, у меня могут возникнуть аналогичные чувства по отношению к тем людям, которые будут окружать меня в этом комплексе»). Говорилось, что это вариант только для молодых, поскольку с возрастом человек меньше нуждается в общении и даже тяготится им («В жизни … большинства людей возникает такой рубеж, когда хочется больше личного пространства и спокойствия, чего на этой территории никогда не наступит. Соответственно, это не долгосрочный вариант, а подойдет на какой-то молодой и прогрессивный период времени…»; «Играть в долгую с этим форматом не понимаю как можно»; «Многие сейчас стремятся изолироваться, это противоречит данному тренду»). Некоторые молодые участники признавались в том, что над их отношением довлеют воспринятые от родителей стереотипы, имеющие отношение к советским реалиям («Честно говоря, ужаснулся - у меня нездоровые ассоциации с советскими коммуналками. Хотя я понимаю, что все это гораздо цивильнее, продуманнее, интереснее, но, наверное, бэкграунд родительских рассказов, и не только, не дают абстрагироваться не дают»; «Я ассоциировала это с клубными домами, которые предлагают дополнительные пространства как опцию и пакетный продукт. Мне нравится эта идея, и я хотела похвалить проект до тех пор, пока не услышала про общую кухню, которая вызвала ассоциации с общежитием и дискомфортом»). Ряд респондентов сомневались в том, что такая недвижимость в перспективе окажется ликвидной («Со временем ты устаешь от чего-то совместного, соответственно, захочется продать.  Но я не знаю, будет ли это просто, и это риск»; «Проблемы с продажами могут быть. С маленькими площадями вряд ли. А вот кто купит 100 квадратных метров, я пока не знаю»). Некоторые респонденты видели в подобном «проекте» не более чем хитроумный маркетинговый ход («Неплохой дом, современное жилье. Кто будет так жить? Все те же обычные люди, что и в других домах. Те, кого отталкивает эта массовость, просто не придут в офис продаж. Существуют уже примеры, когда некоторые из этих «привилегий» - прачечные, коворкинги, кафе - «встроены» в дома. Движуха вокруг этого под соусом коливинга? Вообще, 53 этажа- это без всяких концепций-движуха»; «Как не пытаюсь, не могу понять, в чем критическое отличие от обычной квартиры. Я больше вижу в этом маркетинговый ход застройщика: продать меньше метров без кухни под соусом того, что есть общая, и в целом продать квартиры значительно дороже за счет концепции и под предлогом наличия общих зон»).

Части участников дискуссии формат, напротив, показался интересным. Плюсы коливинга они видели в совмещении жилья и полезных общественных пространств («…в Москва-сити уже есть подобные площади, где кроме квартир еще есть коворкинги, спортзалы и т.д. В целом, это очень комплексно, люди любят, когда много всего вокруг, поэтому - почему нет»); в возможностях общения там, где живешь («Классно, напоминает мою общагу, из которой так не хочется съезжать, я бы переехала туда, не люблю одиночество»; «Что-то манящее в этом есть. Для творческих людей - точно»). Отмечался и интересующий многих эффект демонстративного (престижного) потребления («Мне кажется, этот проект продастся вполне успешно, благодаря продуманной и оформленной стратегии. Я бы провела параллель с выбором отеля на отдыхе: далеко не каждый плавает в бассейне, ходит в спортзал, посещает СПА и нуждается в обширном меню в ресторане. Однако отель мы выбираем со всеми этими преимуществами - «чтобы было». Так и тут - многие купят, чтобы можно было сказать: «Смотрите, сколько всего у меня есть прямо дома»). Звучали возражения и в отношении несовместимости такого формата с семьей («Почему все говорят, что формат семьи здесь невозможен? А в чем проблема, если это твоя собственность? Мне наоборот кажется, что это привлекательно, когда все под боком.  И за это будут просить много денег»).

В вопросе о целевой аудитории для подобных форм жилья участники были почти единодушны, полагая, что это – молодые люди с прогрессивными взглядами, имеющие творческие и высокотехнологичные профессии («Возможно, найдутся какие-то комьюнити, типаблогерских, которым зайдет такой проект. Учитывая, что интернет-активность продолжает набирать обороты, то и на 53 этажа может набратьсялюдей»; «…Целевая аудитория есть: люди творческих профессий, IT–шникии прочие представители свободолюбивых профессий Люди молодого возраста, заточенные на карьерное развитие»). Однако многих волновала доступность такого жилья для этой аудитории («У меня возникают вопросы успешности данного проекта только потому, что не выглядит крайне доступным по цене, а молодежь, которая целевой для этого проекта сегмент, не всегда платежеспособна»; «Идея интересная, возможно, перспективная, вопрос цены. Оценила бы ее как тренд, хоть и, возможно, мимолетный»; «Найдется ли достаточно желающих? – найдется. С массой последующих перепродаж, и не всегда легких, на мой взгляд»).

Примечательно, что несколько участников в процессе более детального обсуждения проекта поменяли свое мнение с негативного на положительное - в одном случае возникло понимание, что места общего пользования (кухня, санузел), на самом деле, являются приватными, в другом – воодушевило наличие удобных пространств для коммуникации с другими людьми («Сначала воспринял негативно, …потом возник вопрос: а в чем «коливинговость», если все блага квартиры ты ни с кем не делишь? Если речь идет о массе активностей за пределами твоей квартиры, в которых ты сам решаешь, участвовать или нет (сегодня сижу дома в одиночестве, а завтра готов вписаться в тусовку), то это вполне привлекательный вариант»; «Вспомнил фильм «Высотка», где показывалась утопия иерархического деления внутри на некие страты… С другой стороны, потенциально это может быть интересно. Пора уже строить жилье с учетом необходимых общественных пространств, которые могут образовывать комфортные взаимосвязи между людьми. Выстрелит ли эта идея в нашем индивидуализированном мире – не знаю. На стадии котлована – не покупал бы, а вот попасть в гости и протестировать комплекс на себе, захотелось»).

Стоит отметить: многие участники дискуссии выразили мнение, что для подобного жилья больше подходит арендная форма, поскольку жизнь в нем видится временным этапом («Вот если бы это было в то время, когда я начинала искать съемное жилье, наверное, я бы обратила внимание. Это было бы однозначно интересным опытом»; «Для людей, которые работают над развитием своего дела, это очень актуальный вариант. Я бы однозначно попробовал бы арендовать что-то подобное, а вот на покупку бы точно не решился»; «Знакома с зарубежными примерами стартап-вилл или чего-то подобного, где люди заряжены на развитие своего дела, помогают друг другу развиваться, делятся опытом. Масса положительных отзывов. Это напоминает что-то подобное, поэтому этот формат может зайти. Но не навсегда, поэтому актуальнее была бы аренда»; «Вижу в этой идее отличную возможность для коммерческого вложения. Сдать такую квартиру, на мой взгляд, будет легко - желающих опробовать этот стиль найдется не мало»). Важным комментарием, завершающим обзор прошедших дискуссий, представляется следующий:«Мне кажется, все будет зависеть от того, какие мысли будут у подрастающего поколения. Это и будет тест на выживание этого тренда».

В проведенном в 2024 г. массовом опросе москвичей выявлению их готовности использовать аренду жилья или коливинг предшествовало изучение того, как они оценивают свои нынешние жилищные условия, каковы их представления о способах и перспективах решения жилищных проблем. Подавляющее большинство попавших в выборку жителей столицы (84%) проживают в собственном жилье, остальные - в арендованном (14%) или в общежитии (2%).  Большинство респондентов проживают с супругом и детьми (40%) либо только с супругом (21%), еще 15% живут одни. Отметим,  что 16%, будучи уже взрослыми, проживают с родителями и /или другими родственниками.

Судя по результатам опроса, полностью удовлетворена своим жильем только треть респондентов. Почти треть москвичей жилье, в котором они проживают, не устраивает – скорее (21 %) или полностью (9%). Большинство респондентов в их нынешнем жилье, прежде всего, не устраивает метраж (61%); другие претензии связаны с качеством постройки (31%) или ремонта (37%) и количеством совместно проживающих людей (25%).  Опрошенные эксперты подтверждают обоснованность нареканий к метражу («По данным Росстата, обеспеченность жителей Москвы жильем в 2023 г. составила 22,15 кв. м общей площади на человека. Это 78–е место среди всех субъектов РФ (в среднем по России - 28,84 кв.м)»; «…Наблюдается тенденция: чем более крупная агломерация, чем больше людей, тем ниже обеспеченность жильем…») и указывают на бОльшую уязвимость вновь прибывших («… люди, приезжающие в столицу, находятся в более неблагоприятных условиях, чем те, кто изначально жил в Москве»).

Среди тех москвичей, кто недоволен нынешним жильем, переехать в другое в кратко- и среднесрочной перспективе планируют чуть более половины и еще 13%  - на горизонте 5-10 лет; целая четверть респондентов не видит для себя таких возможностей. При этом значимым фактором, влияющим на планы переезда, является наличие детей: так, если среди имеющих детей до 18 лет планируют улучшить свои жилищные условия в той или иной временнОй перспективе 89%, то среди не имеющих несовершеннолетних детей - 59%; а среди планирующих переехать в ближайшей перспективе (от года до 3 лет), соответственно, 49% и 18%. Возможно, такие планы у семей с несовершеннолетними детьми связаны с семейной ипотекой - единственной льготной программой, которую до сих пор поддерживает государство⁸.

Поскольку чаще всего нарекания вызывает метраж жилплощади, отметим, что  уровень притязаний столичных жителей является вполне умеренным: почти 60% устроила бы 2-х (28%) или 3-х (31%) комнатная квартира и еще 9%, преимущественно те, у кого нет детей, готовы жить в «однушке» (жить в собственном доме хотел бы каждый пятый и еще 3% - в таунхаусе). Также заметим неизменность запросов столичной молодежи: как в 2019 г., так и в 2024 г.половину устроила бы 2-х или 3-х комнатная квартира и порядка 15%-16% - однокомнатная (о собственном доме или таунхаусе мечтают порядка четверти).

Важно: по мнению абсолютного большинства москвичей, наличие своего жилья является необходимым условием для создания семьи: 60 % в этом уверены твердо и еще 31% «скорее уверены» (только 3 % убеждены в обратном). Сравнительный анализ говорит о росте доли настроенной подобным образом столичной молодежи: если в 2019 г. твердую уверенность выражали 39% и с меньшей степенью уверенности об этом говорили еще 40%, а не согласен был каждый пятый, то в 2024 г. твердую уверенность выразили уже 67% и еще 23% - «скорее уверены». Не исключено, что подобная тенденция связана с резким ростом в последние годы числа тех, кто приобрел жилье в рамках льготных программ для новостроек и семейной ипотеки, в силу чего покупка жилья стала казаться более реальной - несмотря на чрезвычайный рост цен и, соответственно, долговой нагрузки, с которой теперь справляются далеко не все. Эксперты связывают установку на приобретение собственного жилья с советским прошлым, когда своя квартира была маркером успешности («…отсутствие собственного жилья будет показателем того, что человек не состоялся в жизни - снимает жилье вместо того, чтобы иметь свое…», «Да, есть такая установка: «Нет своего жилья – ты «лузер»»), а также с бесплатной приватизацией жилья в начале 90-х; отсутствием, в отличие от жителей западных стран, привычки к частым перемещениям («У нас просто другая система мировосприятия: не очень понятно, как можно создавать семью и жить в съемном жилье»); стремлением при создании семьи и рождении детей к стабильности и рационализации расходов («…владение жильем – это маркер некоторой стабильности. Возможно, семья тоже ассоциируется с каким-то принятием решений и стабильностью. А в связи с детьми – еще и с обязательствами. И поскольку дети — это дорого, это тоже может быть причиной»).

При этом всего 17% участников опроса заявили, что способны приобрести жилье без обращения к заемным средствам. Логично, что в основном это – москвичи с относительно высокими доходами, хотя и среди них таковых только 28%. Примечательно, что среди респондентов, указавших, что могут обойтись без привлечения кредита, наибольшую долю составила молодежь в возрасте 25 - 34 лет, скорее всего, рассчитывающая на финансовую помощь родителей. За недостающими для покупки жилья средствами половина опрошенных предпочитает обращаться в банк, причем респонденты в возрасте от 25 до 44 лет - значимо чаще, чем москвичи в более старшем возрасте, что, вероятно, связано с тем, что последним банки гораздо чаще отказывают в ипотеке, а страхование жизни оказывается для них очень дорогим. Далее с существенным отрывом (16%) идет вариант обращения за займом к родственникам или друзьям. Эксперты подтвердили выявленную тенденцию и полагают, что институт неформального кредитования угасает ввиду весьма ограниченной доли населения, имеющей достаточные  накопления (по оценке эксперта, таковых 1-2% населения), а также вследствие того, что «предыдущие жесткие годы научили многих людей осторожно давать деньги друзьям или родственникам». Что касается сумм, за которыми готовы (были бы готовы) обратиться респонденты, то четверть опрошенных указала на 5 млн. руб., около одной пятой – на 3-5 млн. руб. и столько же - на 2-3 млн. руб.  Заметим: с учетом стоимости в последние годы квадратного метра в Москве и ближнем Подмосковье, даже сумма в 5 млн. руб. и более в лучшем случае составит половину от стоимости квартиры, притом, что ипотечные программы обязывали вносить не менее, чем 20%-ый первоначальный взнос.  Довольно заметная часть москвичей (42%) не готовы брать кредит для приобретения жилья:  у одних  (39%) отсутствует доход, позволяющий брать в долг большие суммы; другие (32%)  не считают целесообразным привлекать кредит на нынешних условиях либо принципиально не живут в долг (22%); еще 5% полагают, что банк не даст им кредит.

Подавляющее большинство опрошенных москвичей оценивают стоимость жилья в Москве как слишком высокую: 70% выбрали ответ «очень дорого» и еще 23% - «дорого»; лишь 7% сочли цены «приемлемыми». Отвечая на открытый вопрос, респонденты объясняли дороговизну жилья в Москве: а) высоким спросом, связанным с привлекательностью столичного рынка труда для жителей других регионов и трудовых мигрантов («достаточно высокий спрос на жилье в связи с притоком в Москву мигрантов, иммиграцией населения России из районов Крайнего севера и Дальнего Востока», «Столица России, множество людей ищут здесь работу», «тем, что тут хорошо оплачиваемая работа»), и в целом престижем проживания в главном городе страны («столица, все-таки»); б) высокой стоимостью земли, связанной со спросом на площадки под застройку в столице, г) дороговизной рабочей силы, обусловленной в целом высоким уровнем жизни в Москве; д) жадностью застройщиков, чиновников, риелторов, а также коррупцией; е) инфляцией (в том числе, ростом цен на стройматериалы), ростом ключевой ставки,  курса доллара («рост себестоимости строительства», «очень высокая ставка рефинансирования», «слишком большая процентная ставка») и т.д.

Эксперты согласны с оценками опрошенных москвичей, но полагают, что в силу исторических причин (формирование России как сверх-централизованного государства) и уже постсоветских реалий (отсутствие эффективной политики регионального развития) ситуация с ценами на жилье в столице останется неизменной: «У нас исторически сложилось так, что Москва – центр.  В Германии, например, в каждой федеральной земле есть свой центр. И немцы счастливы, что у них в каждой земле есть свой «Берлин».  В США среднестатистический американец 11 раз меняет место жительства.  У нас считается, что Москва - это центр притяжения. Это очень неправильная ситуация, но, к сожалению, это так».

С учетом столь высокой, в представлениях опрошенных, стоимости жилой недвижимости в Москве, высоких ставок по ипотеке, сокращения льготных ипотечных программ, их «заморозки» и т.д., резонным видится вопрос об альтернативных стратегиях, одной из которых является долгосрочная аренда жилья. Тем не менее, подобной переориентации пока не происходит, во всяком случае  – в серьезных масштабах. Так, хотя среди опрошенных москвичей доля готовых рассмотреть стратегию долгосрочной аренды составляет 40%, твердо об этом заявили только 14% (еще 26% выбрали ответ «скорее, да»). Тем не менее, некоторые эксперты видят определенные сдвиги в установках москвичей («Я бы трактовал ваши данные ровно так, как здесь написано: 40 и 60. Мы в данном случае сделали шаг по приближению к мировым показателям в крупных городах. Там соотношение где-то 30 на 70 в пользу тех, кто снимает»), что позволяет им сделать вывод о том, что, «если власти озаботятся, в том числе, финансово,  развитием  арендного жилья (включая, его строительство), то и желающих арендовать жилье будет больше», тем более, что аренда жилья позволяет решать не только жилищные, но  и финансовые вопросы: «…думаю, что люди, согласные на аренду в долгосроке, могут подразумевать, что они владеют своим жильем, но его тоже сдают. Это хорошая схема, решающая разные проблемы. Покупка своей квартиры – это вопрос накопления собственного капитала, имущества. А вопрос, где жить,  – это жилищный вопрос». К мнению опрошенных экспертов можно добавить соображения других специалистов⁹, связывающих использование долгосрочной аренды с покупкой собственного жилья – когда жилье приобретается «на стадии котлована» или без отделки. Что касается самостоятельной ценности аренды жилья, то опрошенные эксперты указывали на стимулирующее мобильность упрощение адаптационного периода при переезде из других регионов, а также на отсутствие необходимости обладания средствами для первоначального взноса и т.п.

Москвичи также видят основные плюсы долгосрочной аренды жилья в отсутствии необходимости в большом первоначальном взносе (30%) и поощрении мобильности: аренда позволяет не быть привязанными к одному району (22%), легко менять жилье при изменении обстоятельств  (21%), в том числе места работы (20%), относительно легко увеличить жилье или поменять его на более комфортабельное (14%).  На представления об аренде явное влияние оказывает возраст: так, если вариант «не вижу никаких преимуществ» выбрали всего 9% респондентов в возрасте от 18 до 34 лет, то в возрастных категориях 35-54 и 55-65 лет, соответственно, 26% и 32%; молодежь значимо чаще отмечала такое преимущество как более простую возможность поменять жилье на большее или более комфортабельное: 25% против 9% и 8% соответственно.

Что же касается представлений москвичей о недостатках долгосрочной аренды жилья, то 33% ее не приемлют принципиально (выбрали вариант «считаю необходимым иметь собственное жилье»), остальные чаще всего (37%) указывали на необходимость регулярно направлять деньги «в чужой карман». По мнению экспертов, «…арендная плата часто ассоциируется с чем-то несправедливым - наверное, из-за того, что есть альтернатива в виде относительно доступной (в разное время - по-разному) ипотеки, которая воспринимается некоторой инвестицией, а не растратой». Среди других недостатков отмечается колебание цен, вынуждающее при их резком подъеме менять жилье на менее комфортабельное (25%).  Эксперты объясняют это неограниченным влиянием «рыночной стихии»: «…за последние полтора года резко выросли цены на аренду (сейчас они, правда, немножко понизились). Это - от недостатка регулирования. Все отдается на откуп рыночным силам, а поскольку эластичность низкая, то, если предложение крайне низкое, это приводит к тому, что цены на жилье очень резко растут. На жилье в качестве инвестиционного товара (актива) они повышаются и практически не понижаются, и на аренду жилья могут повышаться. Это два разных рынка, и за рубежом уже давным-давно придуманы модели, объясняющие взаимодействие этих двух рынков». Еще один недостаток - отсутствие возможности обустройства жилья «под себя» (22%). Эксперты же говорили о нерациональности вложений в арендуемое жилье, притом, что его состояние оставляет желать лучшего: «Еще из арендных проблем я бы выделила состояние квартир, которые есть на рынке. Из-за того, что рынок аренды – это рынок арендодателя, а не арендатора (спрос большой, предложение всегда меньше, чем этот спрос), арендодатели не видят необходимости приводить жилье в хорошее состояние и сдают как есть. А арендатору довольно грустно инвестировать или что-то покупать в чужую квартиру» (с последним согласны 8% респондентов, выбравших вариант ответа «при отсутствии желаемой бытовой техники (например, посудомоечной машины) не смысла в нее вкладываться»). Пугающая 18% респондентов потенциальная возможность внезапного расторжения договора арендодателем, по мнению экспертов, действительно, является серьезным риском: «Во многих странах Запада (особенно в крупных городах) доля частного жилья значительно ниже, чем у нас, а развита именно аренда жилья (коммерческая и социальная). Но у нас до сих пор нет цивилизованной - гарантирующей права арендаторов - аренды. Притом, что есть даже Международный Союз квартиросъёмщиков (со штаб квартирой в Стокгольме), а также множество национальных, занимающихся защитой экономических и социальных прав арендаторов жилья». К другим недостаткам аренды жилья москвичи отнесли возможный отказ семьям с детьми, запрет на домашних животных, необходимость в частых переездах.

При этом стоимость аренды жилья видится москвичам завышенной (хотя и в несколько меньшей степени, нежели цены на жилую недвижимость): почти половина сочли ее «очень дорогой» и еще 41% «дорогой» (приемлемой ее считает десятая часть респондентов). Такого же мнения придерживаются и эксперты: «…в соотношении со средней зарплатой стоимость аренды будет давать совершенно неадекватную пропорцию. Еще в 2022 году, когда я делала грубый расчет, получалось, что цена аренды среднестатистической и даже ниже «однушки» составляет 63% от средней зарплаты специалиста в возрасте до 30 лет...».  

Теперь обратимся к отношению москвичей к коливингу. Несмотря на три года, прошедшие с момента проведения фокусированных групповых интервью, на которых нами затрагивалась тема коливинга, этот формат остается практически неизвестным: хорошо знают – 8%, «что-то слышали» - 25%. При этом, вопреки ожиданиям, чуть более осведомленными (в основном, за счет «что-то слышавших») оказались респонденты с более высокими доходами.

После ознакомления с сутью коливинга респонденты ответили на вопросы о его достоинствах и недостатках. Более четверти москвичей не видят в нем никаких плюсов. При этом, чем старше респонденты, тем больше среди них с ходу отвергающих этот формат (31% и 35% в возрасте, соответственно, 35-54 и 55-65 лет против 14% в возрасте 18-34 лет). Аналогичную тенденцию отметил эксперт – менеджер одного из столичных коливингов: «… в рамках нашего бизнеса мы работаем не только с жильцами, но и с собственниками, потому что модель работает так: мы снимаем квартиру, ремонтируем и сдаем по комнатам. Собственники квартир – взрослые обеспеченные люди, часто с советским прошлым. И у них в голове есть стереотип, что коммуналка или общага несет в себе негативный контекст. То есть, у них это ассоциируется с тем, что люди будут небрежно относиться к квартире, воспринимать ее как что-то на короткий срок и т.д. Поэтому нам часто приходится объяснять, что сейчас это совершенно не то, с чем они проводят параллель».

 Среди преимуществ коливинга называлась бОльшая экономичность по сравнению с покупкой жилья (33%); отсутствие необходимости вкладываться в ремонт (18%); сочетание уединенности и общения (18%);  наличие того (спортзал, кинотеатр), до чего из обычного дома нужно добираться (14%); централизованно организованные услуги вроде уборки и ремонта оборудования (12%). Отмеченная 21% респондентов в качестве плюса возможность жить совместно с представителями профессионального сообщества / единомышленниками, по мнению экспертов,  представляет бОльшую ценность для молодой аудитории, так как «открывает дополнительные возможности для формирования социального капитала».

К недостаткам коливинга 53% респондентов отнесли наличие общих кухонь и санузлов (если таковые будут); необходимость все время быть на людях, пусть даже только в местах общего пользования (40%), сюда же можно добавить 21% тех, кто «не так представляет себе «свою крепость» и место уединения, в котором видишь только тех, кого хочешь»; 34% не уверены, что коливинг действительно будет местом проживания единомышленников, поскольку возможна постоянная смена соседей; порядка 13%-14% опасаются запрета на детей и домашних животных. Прямо указали на ассоциацию с «коммунальным» советским прошлым 14% опрошенных.

            Эксперт, занимающийся организацией коливингов, опроверг опасения в отношении чистоты мест общего пользования («… у нас для этого есть еженедельные уборки, которые мы сами организуем для наших резидентов»)  и возможности уединения: «…будет ошибкой считать, что коливинги - только для экстравертов. Коливинг не обязывает тебя поддерживать отношения: ты можешь как общаться и пить чай на кухне, так и просто приходить и говорить «Привет» - тебя никто не трогает, не нарушает твои личные границы». Тем не менее, сегодня абсолютное большинство москвичей не готовы использовать коливинг (арендовать или купить жилье в соответствующем комплексе) как способ решения жилищного вопроса: 38% выбрали вариант «ни в коем случае» (напротив, твердую готовность выразили только 7%) и еще 37% «скорее, не готовы». Несогласие в категоричной форме чаще выражали респонденты в возрасте старше 45 лет, а готовность (в той или иной степени) - мужчины в возрасте 18-34 лет.

Заключение

Таким образом, как и предполагалось, хотя значительная часть москвичей недовольна своим жильем (прежде всего, его метражом и связанной с ним стесненностью) и хотела бы улучить свои жилищные условия, считает цены на жилье чрезмерными и не имеет собственных средств для его приобретения, переориентации на долгосрочную аренду жилых помещений и коливинг в существенных масштабах пока не происходит. Причины этого имеют как субъективный характер - уставшие от «коммуналок» и многолетнего ожидания в очереди на получение жилья, россияне старших поколений были рады получить свои квартиры в собственность в ходе приватизации и, воспринимая ее, в том числе, как гарантию стабильности и актив, передали такое отношение и установки следующим генерациям. Так и объективный – несмотря на все декларации и принятые на федеральном и местном (в данном случае – московском) уровнях нормативные акты и программы, в России по-прежнему отсутствует цивилизованный рынок арендного жилья, в силу чего аренда видится москвичам весьма затратным, но при этом не обеспечивающим комфорта и несущим риски способом. В то же время, также в соответствии с выдвинутой гипотезой, выявлено, что более молодые генерации москвичей в большей степени готовы к решению своих проблем в форматах, характерных для ЭСП, особенно, если это будет делаться с учетом потребностей целевых групп в локациях и типах арендуемого жилья [25]. Дело – за государством: как показывает анализ зарубежного опыта, все «колеса», двигающие развитие цивилизованного сегмента арендного жилья, давно «изобретены», вопрос – в способности поставить жизненно важные потребности миллионов обычных граждан выше эгоистических интересов застройщиков и банков.    

 

¹ Согласно данным опроса, проведенного ВЦИОМ совместно с «Дом.РФ» осенью 2022 г., порядка 73% участников указали, что количество сервисов, помогающих найти арендное жилье, а также купить или продать недвижимость, значительно выросло – см.: Четверть россиян хотя бы однажды арендовали квартиру на длительный срок. URL: https://www.cian.ru/novosti-chetvert-rossijan-hotja-by-odnazhdy-arendovali-kvartiru-na-dlitelnyj-srok-328284/ (дата обращения: 27.05.2025)

² Рейтинг российских городов по вводу жилья. URL: https://ria.ru/20220808/zhile-1807572159.html (дата обращения: 04.05.2025)

³ В Москве обеспеченность жильем одна из худших в России URL: https://moskvichmag.ru/gorod/v-moskve-obespechennost-zhilem-odna-iz-hudshih-v-rossii/ (дата обращения: 04.05.2025)

⁴ Андрианова Д. Метр здесь и там. Как меняется стоимость жилья в России и за рубежом. URL: https://www.kommersant.ru/doc/7233569 (дата обращения: 04.05.2025)

 

 

⁵ Когда у российских семей появится альтернатива ипотечному рабству. Н. Б. Косарева о причинах медленного развития арендного жилья. URL: https://urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/kogda-u-rossiyskih-semey-poyavitsya-alternativa-ipotechnomu (дата обращения: 16.05.2025)

 

⁶ Поскольку, как указано выше, в целом исследование было посвящено перспективам развития ЭСП в столичном мегаполисе, и готовность москвичей к решению своих проблем в форматах ЭСП тестировалась на трех весьма различающихся сферах, с целью более детального изучения было решено для каждой из сфер провести отдельный массовый опрос – со своим инструментарием и  отдельно опрашиваемой аудиторией (каждая – по 300 москвичей, репрезентирующих население Москвы по полу и возрасту).    

⁷ Здесь и далее курсивом даны высказывания участников фокусированных групповых интервью, а также экспертов.

⁸ Ипотека для ИТ-специалистов формально существует, но в силу исчерпанности лимитов, уже практически не одобряется банками.

⁹Рынок аренды в 2024 году: аналитика и мнения экспертов// [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://realty.yandex.ru/journal/post/tendencii-na-rynke-arendy-v-2024-godu-analitika-i-mneniya-ekspertov/(дата обращения 20.12.2024)

About the authors

Olga Aleksandrova

Institute of Socio-Economic Studies of Population named after N.M. Rimashevskaya - Branch of the Federal Center of Theoretical and Applied Sociology of the Russian Academy of Sciences;

Author for correspondence.
Email: a762rab@mail.ru
ORCID iD: 0000-0002-9243-9242
SPIN-code: 4419-6003
Scopus Author ID: 22733740600
ResearcherId: В-1306-2017

Doctor of Economics, Chief Researcher, Deputy Director for Research; Professor of Department of Sociology

Russian Federation, 117218, г. Москва, Нахимовский проспект, дом 32.; 125167, г. Москва, пр-кт Ленинградский, д. 49/2

Ekaterina Igorevna Borkovskaya

Financial University under the Government of the Russian Federation

Email: katrin_borkovskaya@mail.ru
ORCID iD: 0000-0002-2853-2557
SPIN-code: 2484-1850

аспирант факультета социальных наук и массовых коммуникаций

Russian Federation, 125167, Москва, пр-кт Ленинградский, д. 49/2

References

Supplementary files